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卓杰海外 详解日本房产9大种类、排行和投资优势

更新时间:2021-09-13      

  资料显示,中国投资者近3年来购买日本商品用房的增长幅度几乎每年翻一番,伴随日元的不断贬值,投资热情更为浓烈。再加上日本不断颁布对外国人的投资政策红利,让包括欧美、大洋洲在内的境外投资者对日本房地产市场充满前所未有的期望。

  今天,卓杰海外就来和大家详细介绍下日本房地产投资的9大种类和各自的投资特点。

  说起日本房产投资,公寓必须是第一位。单价最低、租金回报率却相对较高,因此单身公寓以高性价比收到最多投资者的欢迎。特别是东京23区、大阪24区内内的单身者、工薪族人数持续上升,正可谓是租户易寻、房源难寻,只要是地段好、离地铁站近的物件,完全不用愁租,无论是租金的稳定性还是回报率,都能交出一份令人满意的答卷。

  由于日本买房时永久产权,而且土地也归私人所有,所以着重于土地为主的投资者也不在少数。轻量铁骨造或轻型木结构的整幢公寓楼就是土地投资者的典型性首选。

  轻型结构公寓的建造价格较家庭公寓要便宜许多,但租金却几乎相等。因此,自己购买土地后,找专业建造商建造房屋并出租是相当优质的选择。很多大中型房屋制造商还可附加租赁托管服务,无需自己管理也可稳定收租。

  轻型结构公寓的缺点是抗震性和耐久性相对较差,使用20-30年后必须进行翻修或翻建,所以投资者需做好相应的抗风险性准备。

  这个可能大多数人都没听说过。定期借地实际上就是定期租地,地产投资的风险大多数是由房屋建筑造成的,比如房屋倒塌、火灾等等,或者是翻修翻建,都是一笔不菲的支出。

  而定期租地无需考虑房产,只靠出租土地来获得租金收益管家婆正版四不像图更新版,对不愿承担投资风险的人来说是很有吸引力的。不过,定期租地的限制条件很多,一般能进行这项事业的都是“祖上有地”的人。

  日本的汽车行业有“两个高”:打车费高,停车费高,一般在东京23区或大阪24区,一天的停车费可高达数万到数十万日元。

  不过,从稳定性和收益性来讲,投资停车场的价值并不高。不过,如果是自身持有土地,且没有足够的资金建造房屋,建设成停车场也是一个不错的选择。

  投资停车场一般建议选择计时停车场,回报率是最高的。在投资领域中,约有10%专业投资者会购入土地进行停车场事业。

  对于有较大笔资金,希望获得更高、更稳定收益的投资者,家庭型公寓楼是绝佳的选择。相比单独公寓或一户建,公寓楼的收益更有保证,即使个别房屋空置,对整体收益率的影响也非常之小。

  另外,相比单独投资公寓,投资整栋公寓楼的税费和其他杂费的比例更低,能有效地减少支出,将收益提高1%-2%,这也是很有魅力的一个优势。

  家庭型公寓楼的缺点是数量稀少,很难遇到合适的,而且需要的资金量比较大,所以可算作是投资者中的高级篇。

  一户建是和公寓并称的房产,但和和拥有多户住房的公寓楼相比,回报率较低,因此更适合自住。不过,有一种一户建堪称是日本房产投资中的王牌,那就是民宿。

  根据统计,日本民宿的投资回报率一般在6%-8%间,地段较优的民宿更可达到10%以上。同时,据卓杰海外了解,一位购买了北海道一户建民宿的客户,仅用1年时间就赚回了购房款,堪称合理经营的典范。

  这里说的整幢公寓楼是由钢筋混凝土建筑的共同住房。这种楼房所需投资总额较大,一般在数亿日元以上,因此对大多数投资者来说难度系数过高。

  如果手握大笔资金,建议选择东京、大阪的整幢公寓楼进行投资。这两个地区的整幢公寓楼买卖交易频繁,无论购买还是售出都相对便利,是大额投资者的理想选择。

  商业楼的租金单价较住宅要高出许多,但伴有搬离的风险,有可能出现找不到下一位租赁者的情况。因此,商业楼的投资不适合初级投资者,且不太适合非长期居住在日本的投资者。

  当然,如果是长期在日本居住、工作或留学的人,完全可以考虑购买商业楼,特别是大都市中心、紧邻商业区的店铺。招租容易,收益也高,一旦租户解约,也可以尽快找到下一位租户。

  日本写字楼的空置率一直不低,大部分地区都在10%左右。而空置率较低的地区,比如东京的新宿、银座,大阪的梅田、难波等,写字楼的价格又十分高昂,所以除非是资金量极大的投资者,否则不建议考虑写字楼。

  值得一提的是,即使在疫情影响下,东京大阪的写字楼空置率不增反降,数据显示,虽然疫情导致居家办公流行起来,但大部分日本人仍然坚持工作岗位,且由于政府推出了一些针对企业的福利减免政策,更多中小企业将办公室搬到了东京和大阪,导致这两个城市的人口总数不断增长。

  国内虽有政策调控,但房价暴涨和暴跌仍时有出现。同时,全球经济环境导致国内部分地产开发商资金流无法持续,打折卖房的情况屡屡发生,房价越加无法估计。很可能前一天刚交了首付,第二天房价就跌了3成。

  而日本房地产价格仍然比较稳定,近期虽有较大增幅,但从长期来看,日本房地产市场自1991年起经历了近30年的“去泡沫化”,房价已挤干到不含一滴水分,故而即使上涨,也符合现阶段大的经济形势。

  国内房屋只有70年产权,且土地是公有制,即使买了房屋,土地仍然归国家所有。

  日本房屋是永久产权,且土地是私有制,买房也就是在买土地,可随自己的心意随意设计翻建,也能传承给子孙后代。

  日本房产的投资回报率在全球都是首屈一指的,2020年最新数据显示,大阪、东京、名古屋的毛租金回报率均排在全球前15,美国回报率虽高但房价更高,投资价值较低。同时,国内主要都市如北京、上海,投资回报率不足2%,北京为1.8%,上海1.66%,只有日本的三分之一。

  总的来说,日本投资房产具有多元性,初级投资者以公寓、一户建为主,资金充裕者可以直接购入整栋公寓楼,投资稳定性更强。高级投资者可充分调整资产配置,包括酒店、民宿、商铺、写字楼在内均可投资,不仅能有效地降低投资风险,更能够在各种情况下获得不错的收益。返回搜狐,查看更多


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